地契和房契是人们买卖土地、房屋时协商订立的文书。四川省泸县档案馆保存的3份清代地契、房契档案，分别记录了清乾隆四十四年（1779）、嘉庆四年（1799）和咸丰二年（1852）当地民众进行土地、房屋等不动产交易的情况。其中，年代最早的一份档案形成于清乾隆四十四年（1779），距今已有240年历史，堪称泸县档案馆的镇馆之宝。这些契约档案，记录了清代不动产交易的几个普通案例，再现了清中叶至清末川南地区普通民众的生活。
清嘉庆四年（1799）民契
清咸丰二年（1852）民契
清乾隆四十四年（1779）民契
中国传统社会以农业为本，土地是农民安身立命的根本，是最基本的生存保障。千百年来，在广大农村地区，百姓一贯把土地的出卖、转让、购入等交易当成关系家族经济利益和财产权益的一件大事。因此，土地买卖契约文书程序严谨规范、内容完整翔实，每一份契约均写明立约双方当事人、交易内容、成交价格等条款，并有买卖双方及说合人、见证人、代笔人的签字画押。此外，契约中必须写明“此系情愿买卖，中间无有勒逼等弊，今恐人心不古立卖契为据”“此系二家心甘情愿，中证并无包卖包买勒逼等情，空口无凭，立出卖约付与买主子孙为据”等语，既表明交易公平，也为杜绝日后产生纠纷。
乾隆四十四年（1779）的契约写道：“立出卖田粮柴山文契人张鸣高、鸣瑞、鸣冈因负责难偿，弟兄商议情愿将祖父遗留……，凭中卖与连邻罗东山名下，子孙为业。”嘉庆四年（1799）的契约写道：“立出卖田粮文契人罗国秀情因负债难偿，情愿出卖……卖与堂弟罗国星子孙为业。”咸丰二年（1852）契约写道：“立出杜卖田粮房屋契书人罗英、子罗忠德情因负债难偿，父子合家商议将……一并扫卖，邻人裴伦名下子孙为业。”
从以上3份契约档案记录的土地交易情况可以看出，出卖土地的一方卖地的原因无一例外是“负债难偿”，卖地是不得已而为之：有的是兄弟商议出卖祖父留下的遗产，有的是父子决定出卖从前购入的土地。从这些文字中可以看出，农民出卖属于自己的土地，是在极大的经济压力下作出的决定。契约中虽然没有记录关于“负债难偿”的细节，后人也无从推测土地出卖者当时的家庭经济状况，但仅仅透过“负债难偿”4个字，卖地者的窘迫之状与无奈之情已跃然纸上。从土地购买者这一方而言，3份契约均按惯例写明“卖与……子孙为业”，体现了农民渴望拥有土地所有权并传之后代的心理，同时反映了在自给自足的自然经济占主导地位的封建社会晚期，农民对于土地继承权的朴素观念。
这3份土地交易契约均是民间自行订立未经官验的契约，称为“民契”，也叫“白契”。与此相对的是向官府纳税并钤有官印的“官契”，亦称为“红契”。民契与官契的本质区别在于是否经过官府认定，是否缴纳契税。《清会典》规定：“凡典买田宅不税契者，笞五十，仍追契内田宅价钱一半入官”。白契不受法律保护，只有钤盖官印的红契才可以作为法律认可的产权凭证。在民间进行的土地交易中，有的情况是为了免缴契税而只立白契，更多的情况是双方当事人先订立白契，完税后由县州官府在契尾钤印生效，成为具有法律效力的红契。
文中所示档案为四川省泸县档案馆藏
原载于《中国档案报》2019年3月15日 总第3347期 第四版 | 